O Que é VMA no ITBI?

Quando falamos sobre o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), um termo que frequentemente gera dúvidas é o Valor de Mercado Adotado (VMA).

Esse valor serve como base de cálculo para o tributo, mas sua aplicação nem sempre é justa ou transparente.

Muitos contribuintes sequer sabem como ele é definido ou quando podem questioná-lo.

Neste artigo, exploraremos o conceito de VMA e, principalmente, as situações em que sua aplicação pode ser considerada ilegal.

Afinal, por que aceitar passivamente um valor que pode estar inflado ou equivocado?

Entenda o que é VMA no ITBI.

Como o VMA é calculado pelos municípios?

O VMA é estabelecido pela prefeitura com base em critérios como localização, metragem, tipologia do imóvel e valores de mercado.

Em tese, ele deveria refletir o preço real do bem, mas muitas vezes há distorções.

Alguns municípios usam tabelas desatualizadas ou aplicam índices genéricos, ignorando particularidades que desvalorizam o imóvel. Um dos maiores exemplos é o VMA em São Bernardo do Campo, atribuído pela prefeitura.

Será que essa prática resiste a um questionamento jurídico?

Não, e essa é uma das principais fontes de conflito. O ITBI incide sobre o menor valor entre o preço declarado no contrato e o VMA ou valor venal.

Se a prefeitura considerar que o imóvel vale mais do que o acordado entre as partes, o imposto será calculado sobre o valor inferior.

O problema é que muitos municípios abusam desse critério, ignorando que o mercado imobiliário é dinâmico e que negociações podem ocorrer abaixo do "valor de tabela" por diversos motivos legítimos.

Quais são os argumentos para contestar o VMA ou valor venal?

Sim, a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser o valor da transação negocial do imóvel, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar o Tema 1.113 dos recursos repetitivos (REsp 1.937.821). 

Em outras palavras, o ITBI deve ser calculado com base no valor que foi efetivamente pago na compra e venda do imóvel. 

É possível pedir a revisão do VMA?

Sim, e existem duas vias para isso: a administrativa e a judicial. Na esfera administrativa, o contribuinte pode apresentar documentos como laudos de avaliação, comprovantes de negociações similares na região e relatórios de desvalorização do imóvel.

Se a prefeitura negar o pedido, a alternativa é ingressar na Justiça com uma ação anulatória ou revisional. Tribunais já decidiram que o VMA não pode ser arbitrário e devem respeitar provas concretas.

No entanto, muitos contribuintes desconhecem esse direito e acabam pagando valores abusivos.

O que fazer se o município se recusar a corrigir o VMA?

Quando a via administrativa não resolve, a solução é judicializar a questão.

Alguns contribuintes temem que questionar o VMA possa gerar retaliações ou autuações futuras. No entanto, desde que o pedido seja fundamentado em provas e na legislação, não há riscos jurídicos.

Pelo contrário, o contribuinte que paga um ITBI inflado está renunciando a um direito garantido.

O maior risco, na verdade, é permanecer inerte e aceitar uma cobrança ilegal.

Com a assessoria correta, é possível reaver valores pagos indevidamente ou reduzir significativamente a base de cálculo.

Afinal, por que pagar mais imposto do que a lei exige?

É importante lembrar que as informações aqui apresentadas não substituem a orientação jurídica personalizada, e para obter informações mais detalhadas sobre o assunto tratado neste artigo, é aconselhável consultar um advogado especialista.

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