Regularização de Loteamentos

Antes de adquirir ou vender um lote, é fundamental verificar sua situação jurídica. A ausência de regularização pode gerar insegurança, impedir registros e trazer diversos problemas futuros. 

Por isso, conhecer como funciona a regularização de loteamentos é indispensável para proprietários, compradores e investidores. 

Mas como ocorre esse procedimento, quem pode iniciá-lo e quais direitos a legislação garante aos envolvidos?

Entenda como ocorre a regularização de loteamentos.

O que caracteriza um loteamento irregular?

Em primeiro lugar, é importante compreender que o loteamento consiste no parcelamento de uma área maior em diversos lotes destinados à edificação, acompanhado da criação ou ampliação de vias públicas e áreas de uso comum.

A definição legal está prevista no artigo 2º, §1º, da Lei nº 6.766/1979, que estabelece:

Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1º Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Dessa forma, o loteamento urbano não representa apenas uma divisão particular de terrenos, mas uma transformação do espaço urbano que envolve aspectos urbanísticos, ambientais e registrais.

Contudo, quando esse parcelamento ocorre sem aprovação dos órgãos competentes, sem cumprimento das exigências urbanísticas ou sem o devido registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, configura-se um loteamento irregular ou clandestino.

Como funciona a regularização por meio da REURB?

Atualmente, o principal instrumento para solucionar essas situações é a Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei nº 13.465/2017. 

Trata-se de um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinado à integração de núcleos urbanos informais à cidade legal. 

O procedimento normalmente inicia-se com levantamentos técnicos, estudos ambientais e jurídicos, elaboração do projeto urbanístico e definição das áreas públicas e privadas. 

Em seguida, o projeto é submetido ao Município, que analisará a modalidade aplicável, podendo classificá-la como REURB-S, destinada ao interesse social, ou REURB-E, voltada às demais situações, culminando posteriormente na emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF).

Quais são as etapas até o registro definitivo?

Depois da análise administrativa e da aprovação do projeto pelo Município, a autoridade competente expede a Certidão de Regularização Fundiária, documento que consolida a regularização promovida. 

Na sequência, essa certidão é levada diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis competente para o registro da CRF e do projeto urbanístico aprovado, possibilitando a abertura das matrículas individualizadas de cada lote. 

Durante o procedimento, podem ocorrer notificações aos proprietários, confrontantes e demais interessados, assegurando o contraditório e a ampla participação. 

Além disso, a legislação busca simplificar os atos registrais, reduzindo burocracias e conferindo maior efetividade à regularização fundiária.

Quais são os direitos do comprador de boa-fé?

Por outro lado, muitas pessoas adquirem lotes sem conhecimento das irregularidades existentes. 

Nesses casos, o ordenamento jurídico protege o comprador de boa-fé, reconhecendo que ele não pode suportar sozinho os prejuízos decorrentes da atuação irregular do loteador. 

Assim, conforme as circunstâncias do caso concreto, é possível exigir judicialmente a regularização do empreendimento, buscar a rescisão do contrato com restituição dos valores pagos devidamente corrigidos ou, em determinadas hipóteses, obter a propriedade por meio da usucapião, desde que preenchidos os requisitos legais. 

Além disso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o Município pode responder subsidiariamente quando deixa de cumprir seu dever de fiscalização e o loteador não promove a regularização.

Quem pode iniciar o procedimento de regularização?

Embora muitas pessoas imaginem que apenas o proprietário possa promover a regularização, a legislação estabelece um rol bastante amplo de legitimados. 

Podem requerer a REURB a União, os Estados, o Distrito Federal, os Municípios, os beneficiários individual ou coletivamente, associações de moradores, cooperativas habitacionais, fundações, organizações da sociedade civil, proprietários, loteadores, incorporadores, além da Defensoria Pública e do Ministério Público em situações específicas. 

Essa ampla legitimidade demonstra que a regularização fundiária possui relevante interesse público, buscando assegurar o direito à moradia, promover o desenvolvimento urbano sustentável e garantir maior segurança jurídica para toda a coletividade.

Conclusão

A regularização de loteamentos é essencial para garantir segurança jurídica, valorização do imóvel e acesso pleno aos direitos de propriedade. 

Compreender o funcionamento da REURB, conhecer os direitos do comprador de boa-fé e entender as etapas do procedimento permite evitar riscos e solucionar irregularidades. 

Por isso, contar com orientação jurídica especializada é o caminho mais seguro para regularizar o imóvel de forma eficiente.

É importante lembrar que as informações aqui apresentadas não substituem a orientação jurídica personalizada, e para obter informações mais detalhadas sobre o assunto tratado neste artigo, é aconselhável consultar um advogado especialista. 

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