Hipoteca Prescreve?

A hipoteca é uma das garantias reais mais seguras no direito brasileiro, mas muitos se perguntam se ela pode "prescrever" ou perder validade com o tempo. 

A resposta não é simples, pois envolve prazos decadenciais, prescricionais e efeitos distintos sobre a dívida e a garantia. 

Neste artigo, esclarecemos como e quando uma hipoteca se extingue, quais são os direitos do credor após o decurso dos prazos e como proceder para regularizar um imóvel com hipoteca vencida.

Veja se a hipoteca prescreve.

A Hipoteca Pode Mesmo "Prescrever"?

Apesar do uso popular da expressão "prescrição", a hipoteca não prescreve, mas sim decai por força do decurso de prazo. Nos termos do artigo 1.485 do Código Civil, a hipoteca possui um prazo de vigência de 30 anos, contado a partir do registro no cartório de imóveis.

Findo esse prazo, ocorre a extinção automática da garantia real, independentemente de qualquer manifestação das partes ou decisão judicial.

A diferença fundamental é que a decadência não se suspende nem se interrompe, diversamente da prescrição, que admite causas suspensivas e interruptivas previstas em lei.

O Que Acontece Quando a Hipoteca Completa 30 Anos?

Após o decurso de 30 anos do registro, a hipoteca perde sua eficácia jurídica e o imóvel se torna livre do gravame, independentemente de pronunciamento judicial ou de manifestação das partes.

O credor, ainda que a dívida subsista, não poderá mais executar a garantia hipotecária, pois o direito real acessório se extinguiu pelo decurso do prazo.

Importante ressaltar que a extinção da hipoteca não implica, por si só, a extinção da obrigação principal — a dívida poderá subsistir, sujeita à prescrição conforme as regras aplicáveis à natureza do crédito.

Para manter a proteção do crédito, seria necessária a constituição de nova hipoteca mediante novo contrato e novo registro imobiliário.

Em regra, muitos cartórios promovem a averbação do cancelamento da hipoteca de ofício, com base no decurso do prazo legal; entretanto, o interessado poderá requerer expressamente a baixa do gravame, apresentando os documentos comprobatórios do transcurso do prazo, ou ainda recorrer ao Judiciário em caso de recusa.

E a Dívida? Também Some Após 30 Anos?

Não. A obrigação principal segue regime próprio de prescrição, distinto da decadência da hipoteca.

Para créditos garantidos por hipoteca, a pretensão de cobrança judicial prescreve em 5 anos, nos termos do artigo 206, §5º, inciso I, do Código Civil, contados a partir do vencimento da última parcela ou da data estipulada para pagamento.

Se a dívida se tornar quirografária (sem garantia), em razão da extinção da hipoteca, aplica-se o prazo prescricional geral de 10 anos previsto no artigo 205 do Código Civil.

Assim, a hipoteca decai em 30 anos por força do artigo 1.485 do Código Civil, enquanto a dívida pode prescrever antes disso, caso não haja cobrança tempestiva pelo credor, extinguindo-se o direito de ação.

Como Saber Se uma Hipoteca Já Venceu?

A comprovação da extinção da hipoteca exige a consulta ao Registro de Imóveis onde o ônus foi lançado. 

Para tanto, o interessado deve solicitar a certidão de ônus reais do imóvel e verificar a data de constituição da garantia.

Caso constatado que transcorreram 30 anos desde o registro sem renovação formal, a hipoteca se considera extinta de pleno direito, ainda que o cancelamento não tenha sido averbado.

Nessas circunstâncias, o proprietário pode requerer administrativamente ao cartório a averbação da extinção da hipoteca, instruindo o pedido com a documentação comprobatória do decurso do prazo.

Se o oficial do registro negar o pedido, será cabível o ajuizamento de ação judicial de cancelamento de ônus real, visando à declaração formal da extinção da hipoteca e a consequente liberação registral.

O Credor Pode Renovar a Hipoteca Antes dos 30 Anos?

Sim. É possível prorrogar a vigência da hipoteca antes do decurso do prazo de 30 anos, desde que haja manifestação expressa de vontade das partes — credor e devedor — e que seja feita a averbação da prorrogação no Registro de Imóveis, nos termos do artigo 1.485 do Código Civil.

Essa prática é comum em contratos de financiamento de longo prazo, com o objetivo de preservar a eficácia da garantia real.

No entanto, ultrapassado o prazo de 30 anos sem prorrogação válida, a hipoteca se extingue automaticamente, sendo necessária, para eventual nova garantia, a constituição de uma nova hipoteca

Conclusão

A hipoteca não prescreve no sentido técnico, mas decai em 30 anos, extinguindo-se automaticamente. Já a dívida pode prescrever em 5 ou 10 anos, dependendo da existência de garantia. Para evitar problemas, é essencial verificar a data de registro da hipoteca e, se necessário, requerer seu cancelamento. 

Compreender esses prazos é fundamental tanto para credores, que podem perder a garantia, quanto para devedores, que precisam assegurar a liberação do imóvel.

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