O Locador Pode Pedir Duas Garantias?

A locação de imóveis envolve direitos e deveres para proprietários e inquilinos, sendo comum que o locador busque garantias para reduzir riscos de inadimplência. 

Embora esses mecanismos ofereçam maior segurança ao cumprimento das obrigações contratuais, a legislação estabelece limites para sua utilização. 

Por isso, conhecer as regras aplicáveis é essencial para evitar exigências indevidas, cláusulas nulas e conflitos jurídicos que possam surgir durante ou após o encerramento da relação locatícia.

Será que é permitido o locador pedir duas garantias?

O que diz a Lei do Inquilinato sobre as garantias?

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, regulamenta as locações de imóveis urbanos e estabelece as modalidades de garantia que podem ser utilizadas para proteger o contrato. 

Entre elas estão a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 

Essas garantias têm a finalidade de reduzir os riscos relacionados ao eventual inadimplemento do locatário. 

Contudo, embora o locador possa escolher uma modalidade para assegurar o cumprimento das obrigações contratuais, a legislação proíbe expressamente a exigência simultânea de mais de uma garantia.

O locador pode escolher qualquer modalidade de garantia?

O locador pode escolher uma das modalidades de garantia previstas na Lei do Inquilinato, considerando aquela que entender mais adequada para reduzir os riscos da relação contratual. 

A caução, por exemplo, pode envolver dinheiro ou bens, observadas as regras legais aplicáveis. 

Já a fiança depende da participação de um terceiro, que assume responsabilidade pelo cumprimento das obrigações do locatário. Por sua vez, o seguro de fiança locatícia é contratado junto a uma seguradora. 

Entretanto, a liberdade de escolha não permite combinar diferentes modalidades no mesmo contrato, pois a legislação estabelece que apenas uma garantia pode ser exigida.

O que acontece quando duas garantias são exigidas?

Quando o locador exige duas modalidades de garantia no mesmo contrato, a legislação determina a nulidade da exigência excedente. Isso não significa, necessariamente, que todo o contrato de locação será anulado. 

A interpretação jurídica predominante busca preservar a relação contratual e afastar a garantia que ultrapassou o limite permitido pela Lei do Inquilinato. 

Assim, uma das garantias poderá permanecer válida, enquanto a outra será considerada nula. 

Entretanto, a definição de qual garantia deve prevalecer pode depender das circunstâncias concretas, especialmente da forma como foram pactuadas e efetivamente constituídas no decorrer da relação locatícia.

Exigir duas garantias pode gerar consequências criminais?

A exigência de duas modalidades de garantia não produz apenas consequências na esfera civil. 

O artigo 43, inciso II, da Lei do Inquilinato estabelece que constitui contravenção penal exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. 

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

A legislação prevê, para essa conduta, pena de prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.

Dessa forma, a tentativa de ampliar indevidamente a proteção do contrato pode gerar consequências jurídicas relevantes para o responsável pela exigência.

Qual garantia permanece válida quando duas são colocadas?

A definição da garantia que permanecerá válida pode gerar discussões jurídicas, especialmente quando duas modalidades foram incluídas no contrato ou efetivadas em momentos diferentes. 

Em princípio, a interpretação busca preservar uma garantia e considerar nula apenas aquela que exceder o limite legal.

Contudo, a identificação da garantia válida pode depender das circunstâncias específicas do caso, incluindo a ordem de pactuação e o momento de sua efetiva constituição.

Por isso, não é possível afirmar de maneira absoluta que sempre prevalecerá a primeira garantia mencionada no contrato. 

A análise judicial poderá considerar diferentes elementos para determinar qual modalidade deverá permanecer.

A dupla garantia pode prejudicar o locador?

Embora a intenção do locador ao exigir duas garantias seja normalmente aumentar a segurança do recebimento dos valores devidos, a prática pode produzir efeito contrário. 

Isso ocorre porque a garantia excedente pode ser declarada nula, reduzindo a proteção originalmente pretendida pelo proprietário. 

Além disso, determinadas modalidades podem apresentar cobertura insuficiente diante de uma inadimplência prolongada, especialmente quando existem débitos relacionados a aluguéis, condomínio, impostos, taxas e outros encargos. 

Portanto, a tentativa de acumular garantias pode acabar gerando insegurança jurídica e discussões judiciais. 

O ideal é escolher previamente uma modalidade adequada e estruturar corretamente o contrato.

O que o locatário pode fazer diante da dupla garantia?

O locatário que identificar a exigência de duas garantias no mesmo contrato pode buscar orientação jurídica para avaliar as providências cabíveis. 

Dependendo das circunstâncias, poderá ser discutida judicialmente a nulidade da garantia excedente e, conforme o caso, eventual responsabilidade decorrente da exigência irregular. 

A questão pode surgir em ações de despejo, cobrança de aluguéis ou execução de obrigações contratuais. 

Por isso, é recomendável analisar cuidadosamente o contrato antes da assinatura e verificar se as exigências estão de acordo com a legislação. A orientação preventiva de um advogado pode evitar conflitos e reduzir riscos para ambas as partes.

Conclusão

A Lei do Inquilinato proíbe o locador de exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. 

Embora seja legítimo buscar proteção contra a inadimplência, a dupla garantia é vedada e pode resultar na nulidade da garantia excedente e em consequências penais. Portanto, proprietários e inquilinos devem conhecer a legislação antes de contratar. 

Uma análise jurídica adequada ajuda a escolher a garantia apropriada, reduzir riscos e prevenir conflitos decorrentes de exigências ilegais.

É importante lembrar que as informações aqui apresentadas não substituem a orientação jurídica personalizada, e para obter informações mais detalhadas sobre o assunto tratado neste artigo, é aconselhável consultar um advogado especialista. 

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