Quais Garantias o Locador Pode Pedir?

Ao alugar um imóvel, é comum que o proprietário queira reduzir os riscos relacionados a eventual inadimplência do inquilino. 

Por isso, a legislação permite que o contrato conte com mecanismos destinados a proteger o cumprimento das obrigações assumidas. 

Entretanto, essa proteção não é ilimitada e deve respeitar regras específicas estabelecidas pela Lei do Inquilinato. 

Assim, conhecer os limites impostos pela legislação é importante tanto para quem pretende alugar um imóvel quanto para quem deseja oferecer seu imóvel em locação.

Veja quais garantias o locador pode pedir.

O locador pode exigir qualquer garantia no contrato de aluguel?

Não. A Lei nº 8.245/1991 estabelece quais modalidades de garantia podem ser utilizadas nos contratos de locação de imóveis urbanos. 

Dessa forma, o proprietário não pode simplesmente criar uma garantia que considere conveniente ou exigir combinações que aumentem excessivamente a proteção da locação. 

O artigo 37 da Lei do Inquilinato prevê a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Portanto, embora exista liberdade para escolher uma modalidade, essa escolha deve permanecer dentro das hipóteses autorizadas pela legislação.

O locador pode exigir duas garantias ao mesmo tempo?

Essa é uma das principais limitações impostas pela Lei do Inquilinato. O parágrafo único do artigo 37 proíbe expressamente a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. 

Assim, não é permitido, por exemplo, exigir simultaneamente caução e fiador, ou seguro-fiança e caução. 

A proibição existe justamente para impedir que o locador acumule mecanismos de proteção e transfira ao inquilino uma obrigação excessiva. 

Portanto, a escolha deve recair sobre uma única modalidade de garantia durante a contratação.

Como funciona a caução em um contrato de locação?

A caução pode ser prestada mediante bens móveis, imóveis ou dinheiro. Quando realizada em dinheiro, existe uma limitação importante: o valor não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositado em caderneta de poupança, revertendo-se ao locatário as vantagens decorrentes do depósito. 

Já a caução em bens possui regras próprias de formalização, de acordo com a natureza do patrimônio oferecido. 

Desse modo, embora seja uma garantia bastante conhecida, sua utilização também precisa observar os requisitos previstos na legislação.

O que significa oferecer um fiador?

A fiança é uma garantia pessoal prestada por terceiro, que assume responsabilidade pelo cumprimento das obrigações do locatário nas condições estabelecidas no contrato. 

Diferentemente da caução real, o simples fato de uma pessoa apresentar um imóvel ou outro patrimônio para demonstrar sua capacidade financeira não significa, por si só, que aquele bem tenha sido dado em garantia. 

Por isso, é necessário distinguir a existência de um fiador da constituição de uma garantia real sobre determinado patrimônio. 

Essa diferença é relevante para evitar que o contrato acabe acumulando garantias indevidamente.

Como funciona o seguro-fiança e a cessão fiduciária?

O seguro de fiança locatícia é contratado junto a uma seguradora e tem por finalidade garantir o cumprimento das obrigações previstas na apólice, conforme as condições contratadas. 

Já a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento utiliza determinados ativos financeiros como garantia da relação locatícia. 

Embora sejam menos utilizadas em algumas situações, ambas estão expressamente previstas na legislação. 

Consequentemente, o locador pode optar por uma dessas modalidades, desde que a garantia escolhida seja formalizada corretamente e não seja acumulada com outra garantia locatícia.

O que acontece quando o locador exige duas garantias?

A exigência de mais de uma garantia no mesmo contrato constitui uma irregularidade prevista na própria Lei do Inquilinato. 

Contudo, isso não significa necessariamente que todo o contrato de locação será invalidado. 

Em regra, a discussão recai sobre a garantia prestada em excesso, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. 

Além disso, o artigo 43, II, da Lei nº 8.245/1991 prevê sanção para quem exigir mais de uma modalidade de garantia. 

Assim, uma exigência aparentemente feita para aumentar a segurança do proprietário pode gerar consequências jurídicas para o próprio locador.

O locador pode alugar o imóvel sem exigir garantia?

Sim. A legislação não obriga o proprietário a exigir uma garantia para celebrar o contrato de locação. 

Entretanto, quando o contrato é firmado sem qualquer garantia, existem regras específicas relacionadas à forma de cobrança do aluguel. 

Nessa hipótese, a Lei do Inquilinato permite ao locador exigir o pagamento antecipado do aluguel, observados os limites legais. 

Dessa maneira, a ausência de garantia não significa ausência de proteção ao proprietário, mas altera a dinâmica financeira da locação. 

Por isso, a escolha deve ser feita considerando as características concretas da relação contratual.

Conclusão

A Lei do Inquilinato permite ao locador utilizar diferentes garantias para proteger a relação de aluguel, mas estabelece limites para evitar abusos. 

Embora seja possível escolher entre as modalidades previstas, não é permitido acumular mais de uma garantia no mesmo contrato. Além disso, cada modalidade possui regras próprias. 

Por isso, antes da assinatura, locador e inquilino devem analisar atentamente as cláusulas, prevenindo exigências indevidas, nulidades, sanções e futuros conflitos.

É importante lembrar que as informações aqui apresentadas não substituem a orientação jurídica personalizada, e para obter informações mais detalhadas sobre o assunto tratado neste artigo, é aconselhável consultar um advogado especialista. 

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