Cobranças Antes da Entrega Das Chaves

A compra de um imóvel na planta costuma vir acompanhada de expectativas positivas, mas também de dúvidas jurídicas relevantes que surgem ao longo da execução do contrato.

Entre elas, destacam-se as cobranças que passam a ser exigidas antes mesmo de o comprador receber as chaves do imóvel.

Condomínio, IPTU, juros e taxas diversas frequentemente aparecem nesse período, gerando insegurança e questionamentos legítimos.

Compreender quando essas cobranças são permitidas, abusivas ou ilegais é essencial para evitar prejuízos e tomar decisões conscientes diante da construtora.

Entenda mais sobre as cobranças antes da entrega de chaves.

Quando nasce a obrigação de pagar condomínio e IPTU?

A obrigação de pagar condomínio e IPTU está diretamente ligada à posse do imóvel, e não apenas à sua existência formal ou à conclusão da obra.

Em regra, é com a entrega das chaves que o comprador passa a ter o uso, o gozo e a disponibilidade do bem, tornando-se responsável pelas despesas condominiais e tributárias.

Antes disso, ainda que o empreendimento esteja concluído ou com habite-se expedido, o adquirente não usufrui do imóvel.

Por essa razão, o entendimento majoritário dos tribunais é de que essas cobranças só podem ser exigidas após a posse efetiva, pois não é razoável impor encargos a quem ainda não pode utilizar o bem.

Cláusulas contratuais podem antecipar essas cobranças?

É comum que contratos de promessa de compra e venda prevejam que, após o habite-se, todas as despesas passem a ser de responsabilidade do comprador.

No entanto, esse tipo de cláusula costuma ser analisado com cautela pelo Judiciário. Como se trata de contrato de adesão, o consumidor não possui real poder de negociação sobre seu conteúdo.

Nesse contexto, o Código de Defesa do Consumidor estabelece que são nulas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou contrariem a boa-fé, nos termos do artigo 51, inciso IV.

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Assim, cláusulas que transferem ao comprador despesas antes da entrega das chaves tendem a ser consideradas abusivas.

O entendimento predominante é de que a realidade fática da posse prevalece sobre a previsão contratual, afastando cobranças antecipadas.

O habite-se muda algo na responsabilidade do comprador?

A emissão do habite-se indica que o imóvel está apto para ser habitado do ponto de vista urbanístico, mas não significa, por si só, que o comprador passou a ter a posse do bem.

Muitas construtoras utilizam esse marco para iniciar cobranças de condomínio e IPTU, porém essa prática é amplamente questionada.

A jurisprudência entende que o habite-se não substitui a entrega das chaves, pois não garante ao comprador o acesso efetivo ao imóvel.

Assim, enquanto não houver a imissão na posse, permanece com a construtora a responsabilidade pelas despesas vinculadas ao imóvel.

E os juros de obra e outras taxas contratuais?

Os juros de obra, também conhecidos como taxa de evolução, possuem tratamento distinto das despesas condominiais.

Sua cobrança é admitida durante o período regular de construção, pois está relacionada ao financiamento do empreendimento.

Contudo, se houver atraso na entrega além do prazo de tolerância contratual, a manutenção dessa cobrança tende a ser considerada abusiva.

Já taxas como interveniência ou encargos administrativos devem ser analisadas caso a caso, especialmente quanto à sua previsão contratual e à efetiva prestação do serviço.

Em todos os casos, o critério da razoabilidade e da boa-fé contratual orienta a análise judicial.

Existem exceções que autorizam a cobrança antes das chaves?

Embora o entendimento majoritário favoreça o comprador, há exceções reconhecidas pelos tribunais.

Quando o atraso na entrega das chaves decorre exclusivamente de culpa do adquirente, como inadimplência ou descumprimento de obrigações contratuais, pode haver respaldo para a cobrança antecipada de determinadas despesas.

Nessas situações, entende-se que a construtora não pode ser penalizada por um atraso que não provocou.

Ainda assim, essas hipóteses exigem prova concreta e análise cuidadosa do caso específico, não sendo aplicáveis de forma automática ou genérica.

Conclusão

As cobranças antes da entrega das chaves representam uma das principais fontes de conflito entre compradores e construtoras.

De modo geral, condomínio e IPTU só se tornam exigíveis com a posse efetiva do imóvel, enquanto cláusulas contratuais em sentido contrário costumam ser consideradas abusivas.

Juros de obra e outras taxas exigem análise específica, sobretudo em casos de atraso.

Diante de cobranças indevidas, o comprador pode buscar solução administrativa ou judicial. Conhecer esses limites jurídicos é fundamental para proteger seus direitos e evitar prejuízos desnecessários.

É importante lembrar que as informações aqui apresentadas não substituem a orientação jurídica personalizada, e para obter informações mais detalhadas sobre o assunto tratado neste artigo, é aconselhável consultar um advogado especialista.

Nossa equipe está pronta para oferecer serviços de consultoria e assessoria para clientes em todo o Brasil. Para entrar em contato, basta nos enviar uma mensagem no What'sApp.

Além disso, se você tiver dúvidas sobre outros assuntos relacionados ao direito do consumidor, acesse nosso Blog Jurídico.